Guía legal de la construcción en Chile

Antes de firmar nada, pide estos documentos:

• Estudio de Títulos: revisa quiénes han sido los dueños en los últimos años y descarta embargos, juicios o problemas de dominio.
• Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones (se pide en el Conservador de Bienes Raíces, CBR).
• Certificado de no expropiación en la municipalidad, si corresponde.

La compra se formaliza con una escritura pública en notaría y luego se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) de la comuna donde está la propiedad.

Es la autorización de la Dirección de Obras Municipales (DOM) de tu comuna para construir, ampliar o modificar una edificación. Documentos típicos que pide:

• Certificado de Informaciones Previas (CIP)
• Escritura del terreno y certificado de avalúo fiscal (SII)
• Planos de arquitectura firmados por arquitecto patentado
• Planos de estructura firmados por ingeniero calculista

La DOM tiene 30 días hábiles para pronunciarse sobre la solicitud.

Es el certificado que entrega la DOM al terminar la obra, confirmando que se construyó según lo aprobado y que es segura para habitar. Sin este trámite, la vivienda no se puede habitar legalmente, ni vender, ni hipotecar. Requiere el permiso de edificación vigente y la obra 100% terminada según lo aprobado. El trámite suele tomar entre 3 y 6 meses una vez solicitado.

Sí, si tu proyecto implica:

• Aumento de superficie construida (pieza nueva, segundo piso, techar una terraza)
• Cambio de uso de un espacio
• Modificación de elementos estructurales (muros de carga, fundaciones, vigas)

Reparaciones menores que no tocan la estructura ni suman metros cuadrados generalmente no requieren permiso, pero siempre conviene confirmarlo con la DOM de tu comuna antes de partir.

La Ley N°20.898 (conocida como "Ley del Mono") permite regularizar con un trámite simplificado viviendas construidas sin permiso, o sin recepción final, siempre que cuenten con servicios básicos. Aplica si la vivienda:

• Mide menos de 90 m² y su avalúo fiscal es menor a 1.000 UF, o
• Mide menos de 140 m² y su avalúo fiscal es menor a 2.000 UF

Está vigente hasta el 31 de diciembre de 2027 y entrega permiso y recepción al mismo tiempo, sin necesidad de un trámite de recepción final aparte.

Según el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, el propietario primer vendedor o constructor responde por daños y defectos según estos plazos, contados desde la Recepción Definitiva:

• 10 años por fallas estructurales (cimientos, columnas, vigas, muros de carga)
• 5 años por fallas en instalaciones o elementos constructivos (filtraciones, terminaciones, instalaciones eléctricas o sanitarias)
• 5 años para defectos no clasificados en los casos anteriores

Un buen contrato deja por escrito:

• Precio y forma de pago
• Plazo de entrega
• Modalidad: suma alzada (precio fijo cerrado) o administración delegada (se paga por avance y materiales)
• Boleta de garantía
• Qué ocurre en caso de atraso

Nunca conviene trabajar solo de palabra, sin importar el tamaño del proyecto. En Enki-Apolo, todo proyecto parte con un contrato firmado y claro.